FFO (Fondos de operaciones)

¿Qué es FFO (Fondos de operaciones)?

FFO (Fondos de Operaciones) generalmente se refiere a los flujos de efectivo generados por el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) y se calcula restando los ingresos por intereses y la ganancia por la venta de activos de los ingresos netos durante el período y sumando los gastos por intereses, depreciación, y Pérdidas por venta de activos.

FFO se utiliza para medir el flujo de efectivo de las operaciones y, por lo tanto, es similar al 'Flujo de efectivo de las operaciones'. Sin embargo, generalmente se usa en referencia a los flujos de efectivo generados por el 'Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces' (REIT).

  • Para las empresas inmobiliarias, el FFO se utiliza como un punto de referencia de rendimiento, ya que se ha demostrado que los valores inmobiliarios fluctúan con las condiciones macroeconómicas, y el uso de ejemplos de contabilidad de costos para calcular las condiciones financieras no suele servir como una medida precisa del rendimiento.
  • Incluye los fondos generados por las operaciones comerciales, excluyendo los flujos de efectivo relacionados con la financiación, como los ingresos por intereses o los gastos por intereses. Tampoco incluye ninguna depreciación o amortización de activos fijos o ganancias o pérdidas por la disposición de activos.
  • Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) son un negocio que opera principalmente con ingresos generados por transacciones inmobiliarias. Estas empresas REIT están involucradas en bienes raíces comerciales. Incluye la venta, arrendamiento y financiamiento de oficinas y edificios, almacenes, hospitales, centros comerciales, hoteles, etc. Estas empresas suelen utilizar FFO.

Fórmula de fondos de operaciones

Todos los factores utilizados al calcular los Fondos de las operaciones se pueden encontrar en el estado de resultados de la empresa. Estos factores incluyen ingresos netos, depreciación, amortización y ganancias por ventas de propiedad y artículos extraordinarios.

Fórmula FFO = Ingresos netos + Depreciación y amortización de activos inmobiliarios - Ganancias (pérdidas) en la venta de activos + Pérdidas (ganancias) en reestructuración de deuda o partidas extraordinarias

Cálculo de FFO (estudio de caso de REIT de Washington)

Paso 1: identifique los ingresos netos del estado de resultados

Observamos desde arriba que el ingreso neto de Washington REIT para 2000 es $ 45,139. Asimismo, su utilidad neta para 1999 y 1998 es de $ 44,301 y $ 41,064, respectivamente.

(tenga en cuenta que las cifras están en miles)

Paso 2: identificar la depreciación y amortización de los activos inmobiliarios

Es parte del estado de resultados.

  • Depreciación y amortización (2000) = $ 22,723
  • Depreciación y amortización (1999) = $ 19,590
  • Depreciación y amortización (1998) = $ 15,339

Paso 3: identificar las ganancias (pérdidas) en las ventas de activos

Esta cifra también forma parte de la cuenta de resultados.

  • Ganancias por ventas de activos (2000) = $ 3567
  • Ganancias por ventas de activos (1999) = $ 7,909
  • Ganancias por ventas de activos (1998) = $ 6.764

Paso 4: identificar las ganancias (pérdidas) en reestructuración de elementos o elementos extraordinarios

  • No existen ganancias (pérdidas) por gastos de reestructuración o partidas extraordinarias en estos tres años.

Paso 5 - Aplicar fórmula

Fórmula FFO = Ingresos netos + Depreciación y amortización de activos inmobiliarios - Ganancias (pérdidas) en la venta de activos + Pérdidas (ganancias) en reestructuración de deuda o partidas extraordinarias

  • FFO (2000) = $ 45,139 + $ 22,723 - $ 3,567 = $ 64,295
  • FFO (1999) = $ 44,301 + $ 19,590 - $ 7,909 = $ 55,982
  • FFO (1998) = $ 41,064 + $ 15,339 - $ 6,764 = $ 49,699

FFO ajustado

Los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) se calculan después de realizar ajustes a los ingresos netos, con la intención de compensar los métodos contables. Estos métodos contables pueden distorsionar el verdadero desempeño de un fideicomiso de inversión inmobiliaria. El cálculo de AFFO resta del FFO cualquier gasto recurrente que haya sido capitalizado, como proyectos para mejoras de edificios.

Los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP) requieren depreciar las propiedades de inversión con el tiempo. Sin embargo, los bienes raíces se aprecian con el tiempo. Por esta razón, el gasto de depreciación requerido, que se carga según los PCGA, tiende a hacer que los ingresos netos parezcan artificialmente bajos.

FFO también se ajusta a elementos no recurrentes, ya que no ocurren en escenarios comerciales regulares. Por ejemplo, las ganancias (o pérdidas) en la venta de propiedades que se eliminarán / agregarán en consecuencia, ya que no forman parte de las operaciones comerciales regulares y, por lo tanto, no contribuyen a la capacidad continua de pago de dividendos del REIT. Algunos analistas consideran además los aumentos de alquiler y cierto Capex para calcular los Fondos de operaciones ajustados (AFFO).

El FFO por acción se utiliza como una métrica cuidadosamente analizada para medir la rentabilidad de un REIT por unidad de propiedad de los accionistas. Fondos de operaciones se utiliza además como múltiplo de valoración general, así como múltiplos de P / E. Por lo tanto, también es un factor clave para el precio de las acciones.

¿Por qué FFO es importante para los bienes raíces?

  • Si bien los inversores de capital dan importancia a métricas como las ganancias por acción EPS o una relación precio-ganancias (P / E) al analizar las acciones, los inversores de REIT deciden sobre la base de FFO.
  • Antes de invertir en un REIT, asegúrese del precio, la decisión no se basa únicamente en FFO o AFFO, ya que la inversión que se ve bien en la superficie puede no resultar una buena decisión en el futuro, ya que los precios pueden disminuir debido a muchos inversores lo están comprando.
  • Las ganancias por acción (EPS) de un REIT, en comparación con las acciones convencionales, serán naturalmente bajas o incluso negativas. Por lo tanto, el precio-ganancias (relación P / E) de un REIT no es un múltiplo favorable, mientras que la toma de decisiones de inversión debe considerarse una segunda métrica distante al evaluarla.

Diferencias entre CFO y FFO

  • El flujo de efectivo, como su nombre indica, calcula la cantidad total de efectivo y equivalentes de efectivo generados por las operaciones de una empresa. Sin embargo, FFO es una medida más importante cuando se trata de negocios inmobiliarios, ya que estas medidas compensan un componente importante, que es la depreciación.
  • Para el negocio inmobiliario, el valor de las propiedades siempre aumenta con el tiempo; por lo tanto, esto no es un gasto en absoluto. Según el IRS, cuando las empresas poseen activos a largo plazo como equipos, computadoras y edificios, estos activos deben depreciarse para reflejar la posición financiera actual.
  • Sin embargo, cuando se trata de bienes raíces, estas propiedades no tienen una “vida útil” o, en otras palabras, nunca se depreciarán a un valor mínimo durante el período. Por el contrario, estos activos se apreciarían y, por tanto, no se contabilizarían como gasto a cargar a la cuenta de resultados.
  • Por lo tanto, el flujo de caja operativo y el FFO son métricas similares. Sin embargo, no son exactamente lo mismo. El flujo de caja puede ser una excelente manera de evaluar el bienestar financiero de una empresa, pero cuando se trata de la industria de bienes raíces, las métricas difieren del escenario comercial normal.
  • Con el fin de evaluar si un REIT está ganando lo suficiente para cubrir sus dividendos, FFO es el camino a seguir. Ayuda a obtener una mejor imagen que la que obtendría un CFO regular.

Conclusión

Por lo tanto, el concepto de fondos de operaciones es necesario para el análisis de un REIT porque cuando los activos subyacentes aumentan de valor, la depreciación no debe tenerse en cuenta en los resultados de las operaciones. Se considera que es un mejor indicador de los resultados financieros de una empresa que los ingresos netos, sin embargo, dado que la artimaña contable puede afectar una variedad de aspectos de los estados financieros, siempre es mejor confiar en una combinación de mediciones, en lugar de una sola medida al tomar decisiones de inversión.

Aunque FFO es ampliamente considerado para determinar la rentabilidad de REIT; a menudo puede ser susceptible a cambios contables, reformulaciones y manipulación. Considere dos o tres métricas y otros factores comerciales antes de tomar una decisión de inversión.