¿Qué es un rendimiento de la deuda?
El rendimiento de la deuda es una medida de riesgo para los prestamistas hipotecarios y mide cuánto un prestamista puede recuperar sus fondos en caso de incumplimiento de su propietario. La relación evalúa el rendimiento porcentual que un prestamista puede recibir si el propietario incumple con el préstamo y el prestamista decide deshacerse de la propiedad hipotecada.
La proporción es popular al evaluar bienes raíces, pero puede usarse para la valoración del rendimiento de cualquier proyecto o activo que genere ingresos. Valora tanto el apalancamiento como el riesgo al mismo tiempo, y se puede utilizar durante la vigencia del préstamo sin dejar de ser consistente.
Esta es una métrica independiente que no utiliza tasas de interés, programa de amortización de préstamos, LTV ni ninguna otra variable.
Fórmula de rendimiento de la deuda
La fórmula de rendimiento de la deuda es:
Ejemplo de rendimiento de la deuda
Analicemos con la ayuda del siguiente ejemplo de rendimiento de la deuda:
Andy tiene una juguetería exitosa y requiere un monto de préstamo basado en el monto generado por la empresa. Actualmente, la tienda está ganando $ 500,000 por año y el requisito de un préstamo es de $ 2,550,000. Así,
Fórmula de rendimiento de la deuda = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Cuanto menor sea el rendimiento, mayor será el riesgo percibido del préstamo propuesto. Es por esta razón; los prestamistas exigen mayores rendimientos de la deuda de las propiedades más riesgosas. No existe una referencia fija, pero generalmente se acepta un rendimiento ideal del 10%.
Cálculos de rendimiento de la deuda frente a LTV (préstamo a valor)
El índice de cobertura del servicio de la deuda y los índices LTV son los métodos tradicionales utilizados en la suscripción de préstamos de bienes raíces comerciales. Sin embargo, están sujetos a manipulación.
El LTV es el monto total del préstamo dividido por el valor de tasación de una propiedad (valor de mercado estimado proporcionado por profesionales). Este valor de mercado es una estimación y está sujeto a volatilidad, especialmente después de la crisis financiera de 2008. Esta puede no ser la medida más precisa durante situaciones volátiles. Observemos la siguiente comparación de MV (valor de mercado) y DY:
Estos también pueden examinarse para evaluar las propuestas de préstamos y su viabilidad. En el caso anterior, el rendimiento es del 6.25% o cambiará según cualquiera de los componentes, es decir, NOI o monto del préstamo. La tabla anterior muestra la relación LTV que cambia con el cambio en el valor de mercado estimado (MV).
Cálculo del rendimiento de la deuda frente al índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
El DSCR es el ingreso operativo neto dividido por el servicio anual de la deuda, es decir, la cantidad de dinero requerida durante un período de tiempo para el pago de la deuda. Por ejemplo, si el monto del préstamo requerido no alcanza el DSCR esperado de 1.10 veces, una amortización de 25 años podría ser útil en el mismo. Esto aumenta el riesgo de que el préstamo no se refleje en el DSCR o LTV. Consideremos las siguientes tablas para comparar DY y DSCR:
Dado que el rendimiento no se ve afectado por el plazo de amortización, puede proporcionar una medida objetiva del riesgo con una única métrica.
- En este caso, el rendimiento es del 6.25%, pero si la política interna exige un rendimiento mínimo del 9%, este préstamo no sería aprobado.
- Se puede ver que el período de amortización influye en si se puede lograr el requisito de DSCR. Si la póliza requiere un DSCR de 1.1 veces, solo un préstamo con período de amortización de 25 años cumplirá con el requisito.
- Sin embargo, si un plazo tan largo es factible o no, depende de la gestión y la flexibilidad de las políticas internas para decidir.
Conclusión
El cálculo del rendimiento de la deuda no se puede manipular cambiando los términos del préstamo para que el préstamo propuesto sea más aceptable.
Las opciones como Suscripción y Estructuración de préstamos son mucho más profundas en lugar de una sola razón; hay otros factores que este rendimiento no considera como:
- Condiciones de oferta y demanda
- Fuerza del garante
- Condición de la propiedad
- La situación financiera de los inquilinos, etc .;
Por lo tanto, todos los aspectos, incluidos los factores macroeconómicos, deben tenerse en cuenta al hacer uso de esta relación.
Esto se ha vuelto de gran importancia para los prestamistas que titulizan préstamos de renta fija y también para los prestamistas de compañías de seguros de vida. Elimina la subjetividad y guía a los prestamistas en un mercado inflado.
