Multiplicador de ingresos brutos

¿Qué es el multiplicador de ingresos brutos?

El multiplicador de ingresos brutos se utiliza para evaluar el valor de la propiedad como bienes raíces comerciales, apartamentos en alquiler, centros comerciales, etc. y se calcula como la relación entre el valor actual de la inversión / propiedad y su ingreso bruto anual devengado.

Fórmula del multiplicador de ingresos brutos

Fórmula del multiplicador de ingresos brutos = Valor actual de la propiedad / Ingresos anuales brutos de la propiedad

Por lo tanto, el multiplicador del ingreso bruto es la relación entre el valor actual y el ingreso anualizado de una propiedad o una inversión que debe venderse.

  • Valor actual de la propiedad:  es el precio actual de mercado de la propiedad. El propietario puede determinar este valor por sí mismo teniendo en cuenta el mercado actual y las expectativas de las personas, su factor de ubicación, etc. Por otro lado, el propietario también puede tomar el precio de cualquier otra propiedad teniendo en cuenta el historial de ventas o los ingresos por alquiler de una propiedad competitiva.
  • Ingresos brutos de la propiedad: los ingresos brutos de la propiedad incluyen el alquiler anual promedio de los apartamentos o edificios destinados al alquiler, la facturación anual promedio de los productos mantenidos con fines comerciales para fines de fabricación, etc. o se espera que se obtenga de la propiedad para la cual se finaliza el trato.

Por lo tanto, se puede decir que es el valor justo de mercado de la propiedad.

Ejemplo de multiplicador de ingresos brutos

Suponga que el Sr. X tiene una casa en una ubicación específica. Según las condiciones del mercado y de acuerdo con propiedades similares en la ubicación vecina, el valor actual de la propiedad es de $ 7 millones. Además, fue alquilado por él a sus inquilinos, lo que generó un ingreso de alquiler anualizado de $ 1 millón. Calcule el multiplicador del ingreso bruto de la propiedad de la casa del Sr. X.

Solución

Cálculo del multiplicador de ingresos brutos

  • = $ 7 millones / $ 1 millón
  •  = 7 veces

Ventajas

A continuación se presentan varias ventajas que incluyen lo siguiente:

  • Debido a la simplicidad en el cálculo del multiplicador de ingresos brutos, ha ganado mucha atención académica. Al mismo tiempo, también se utiliza prácticamente para determinar si una propiedad en particular está recibiendo un buen trato.
  • Puede estar relacionado con la valoración de acciones ya que la relación de este multiplicador es el valor actual de la propiedad dividido por el ingreso operativo neto de la propiedad puede estar muy bien conectado con la relación precio / ganancias tradicional. Por tanto, se basa en conceptos de uso común.
  • El concepto de multiplicador de ingresos brutos no es un concepto antiguo ni mucho más nuevo, ya que se está utilizando en la valoración de propiedades e inmuebles durante décadas, ni ha ganado mucha utilidad para tantos propietarios e individuos y se utiliza en su día a día valoración diaria durante el período.
  • Está muy bien en relación con el mercado actual, y las condiciones de demanda-oferta ya que el cálculo deja claro que con el alza del valor de la propiedad en el mercado, el multiplicador de la renta bruta aumenta, mientras que con una reducción en la tasa anualizada de el rendimiento o el ingreso del multiplicador del ingreso bruto de la propiedad tiende a disminuir.
  • Dado que GIM no tiene en cuenta los gastos operativos, es sencillo calcular el multiplicador de ingresos brutos de una propiedad que ya está vendida frente a otros métodos como la tasa de capitalización.

Desventajas

Las diferentes limitaciones e inconvenientes incluyen lo siguiente:

  • Una de las desventajas más importantes del multiplicador de ingresos brutos es que no tiene en cuenta los gastos y otros costos relacionados al calcular el multiplicador de ingresos. De ahí costos como licencia, costo de utilización, impuestos de mantenimiento, etc.
  • La vacante no se toma en consideración bajo GIM, que es una parte esencial de la propiedad de una casa. Por lo tanto, la respuesta final del multiplicador puede ser irrelevante.
  • Solo se puede utilizar para fines de comparación con otras propiedades; por tanto, es un concepto muy fuerte en términos relativos, y sin embargo, no gana mucha importancia en términos absolutos.
  • Este concepto se usa generalmente en propiedades inmobiliarias, propiedades de alquiler e inversiones; sin embargo, en otros campos como la construcción, etc. no adquiere mucha importancia.

Puntos importantes

  • Es fundamental tener en cuenta que el concepto de multiplicador de la renta bruta se ha venido utilizando desde la época en la que se vende la propiedad inmobiliaria. Por lo tanto, se ha utilizado desde el año 1740 cuando Thomas Miles mostró variaciones en el multiplicador de ingresos.
  • Richard Radcliff afirma que si el concepto de GIM se usa correctamente, también se puede usar para determinar el valor de mercado de la propiedad completando los detalles en la fórmula y tomando el valor de mercado actual de la variable de propiedad.
  • Es un concepto derivado del mercado y, por lo tanto, adquiere muchos significados, ya que es un concepto derivado del mercado que no cambia con los juicios personales, ya que es un concepto objetivo frente a otros conceptos subjetivos.

Conclusión

Para determinar si una propiedad se vende a un buen precio y según las condiciones actuales del mercado en función de su ingreso anualizado, cualquier persona puede aplicar fácilmente el multiplicador de ingreso bruto sin incurrir en mucho costo y sin gastar más tiempo. Por tanto, el uso común y la fácil aplicación de este concepto es un concepto beneficioso.