¿Qué es la relación préstamo-valor?

La relación préstamo-valor es una relación entre el monto del préstamo con respecto al valor total de un activo en particular y los bancos o prestamistas la utilizan con mayor frecuencia para determinar el monto del préstamo ya otorgado sobre un activo específico o el margen que se va a otorgar. mantenido antes de emitir dinero para salvaguardar la flexibilidad en el valor.

Tomemos un ejemplo sencillo. Digamos que quiere comprar una casa. Y desea tener la ayuda de un banco para tomar una cierta cantidad de préstamo. ¿Por qué? Porque actualmente, no tiene tanto dinero en efectivo disponible para comprar la casa por su cuenta. Entonces vas al banco, entiendes su LTV y decides comprar una casa.

Si agregamos algunas cifras, nos resultaría fácil de entender. Suponga que quiere comprar una casa por valor de 200.000 dólares (el valor de tasación de la casa en el mercado). El banco le dijo que solo pueden darle el 80% del monto. Y el resto lo debes dar de tu propio bolsillo.

Entonces esto, el 80% es la relación préstamo-valor. En este caso, un banco le está pagando un préstamo sobre la hipoteca de US $ 160.000 y usted debe pagar los US $ 40.000 de su propio bolsillo para comprar la casa.

Fórmula

Fórmula de relación entre préstamo y valor = Monto de hipoteca / Valor de tasación de la propiedad

Es una de las herramientas de evaluación de riesgos más importantes en las instituciones financieras. Y antes de prestar el dinero a los prestatarios, los prestamistas examinan antes de aprobar la hipoteca.

Normalmente, el valor de tasación de la propiedad es el precio de venta. Pero aún así, los prestamistas o los bancos enviarán su equipo de tasación para valorar la propiedad. Y luego decidirían prestar el monto (monto de la hipoteca).

En los EE. UU., La mayoría de los casos han informado de una relación préstamo-valor (LTV) inferior al 80%. Pero el LTV puede ser más que eso y, en ese caso, las tasas de interés pueden subir.

Una cosa que debemos entender en LTV es esto: mayor sería la proporción, mayor sería el riesgo. Entonces, si el prestamista le da un LTV más alto; eso significa que tiene más riesgo inherente. Y esa es la razón por la que la tasa de interés también sería más alta.

Y el prestatario también sufre mucho debido a un LTV alto, incluso si parece que el prestatario está obteniendo el beneficio. Cuando el LTV es más alto, el costo del préstamo aumenta y como el riesgo del préstamo es mucho mayor (ya que el prestamista paga más), la tasa de interés es mucho más alta. Por ejemplo, si un prestatario toma dinero prestado del banco con una relación préstamo-valor del 95%, pagaría al menos una tasa de interés un 1% más alta que un prestatario que ha tomado un préstamo con un LTV del 75%.

Además, consulte la relación DSCR

Interpretación

Ahora puede preguntarse por qué el LTV es importante y cómo deberíamos considerar el LTV en términos de préstamos y préstamos.

Así es como el LTV afecta los préstamos:

• LTV desempeña un papel importante en la obtención de una hipoteca o un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria.
• También afecta al prestatario de manera drástica. El prestatario puede parecer disfrutar inicialmente a medida que se reduce su porcentaje de pago. Pero si consideramos el efecto a largo plazo, su LTV enorme y más alto obliga al prestatario a pagar mucho más al prestamista durante un período de tiempo.
• Ahora, digamos que, como prestatario, acepta una relación entre préstamo y préstamo más alta. ¿Qué pasará entonces? Si la proporción de la primera hipoteca es superior al 80%, los prestamistas necesitan un seguro hipotecario privado (PMI). En este tipo de casos, los prestatarios tienen una opción. En primer lugar, pueden hablar con los prestamistas y conformarse con una relación préstamo / valor del 80% y, si eso no es suficiente, los prestatarios pueden optar por un financiamiento secundario por el monto restante necesario.
• Ahora necesitas pensar que ¿qué te daría más beneficios? Si opta por la primera hipoteca y alcanza una relación préstamo / valor del 78%, el seguro hipotecario privado (PMI) se eliminaría por completo. Pero en ese caso, se debe cancelar el segundo gravamen, cuyo interés es mucho mayor que el de la primera hipoteca.
• Esto nos lleva a otro concepto que es la extensión de la relación préstamo-valor (LTV) y que es una relación préstamo-valor combinado (CLTV). CLTV ayuda a los prestatarios a mantener el LTV bajo y, por lo tanto, no necesitan pagar el PMI en absoluto.

Ejemplo de LTV

Ejemplo 1

Echemos un vistazo a la siguiente información:

Ahora, siguiendo la fórmula simple, calcularemos la relación préstamo-valor (LTV).

LTV = Monto de la hipoteca / Valor de tasación de la propiedad

Para el Banco A, el LTV sería = (300,000 / 400,000) = 75%.

Para el Banco B, LTV sería = (250.000 / 350.000) = 71,42%.

Entonces, ¿cuál sería la conclusión después de calcular el LTV de ambos bancos? Aquí está la conclusión:

Primero, el banco B tiene un LTV más bajo. Eso significa que el riesgo inherente al monto del préstamo sería menor y, por lo tanto, la tasa de interés también sería menor. Ayudará al prestatario. Pero en el caso del Banco A, el LTV es un poco más alto. Pero como no llega a más del 80%, el prestatario no necesita otorgar un seguro hipotecario privado.

Ahora, veamos algunos ejemplos más con diferentes variables.

Ejemplo # 2

Echemos un vistazo a la siguiente información:

En este ejemplo, no se nos ha dado el monto de la hipoteca; más bien tenemos la información para el pago inicial. Entonces, ¿cómo calcularíamos el monto de la hipoteca?

He aquí cómo: necesitamos deducir el pago inicial del precio de compra.

Calculémoslo -

Ahora, podemos calcular la relación préstamo-valor (LTV).

Para el Banco A, el LTV sería = (320,000 / 400,000) = 80%.

Para el Banco B, LTV sería = (280,000 / 350,000) = 80%.

En este caso, la relación para ambos bancos es del 80%. Ahora el banco tiene que decidir si se requiere PMI para esto o no. En la mayoría de los casos, no se requerirá PMI hasta el 80% del LTV.

Ejemplo # 3

Ahora, veamos algunas cosas adicionales para que podamos entender el valor de la relación préstamo / valor.

Ahora, aquí tenemos tanto el precio de compra como el valor de tasación de una propiedad. En este caso, ¿qué tendríamos en cuenta al calcular la relación préstamo-valor?

Aquí está el trato. Debemos tener en cuenta el que sea menor al precio de compra o al valor de tasación de una propiedad.

Calculemos.

Primero, calcularemos el monto del préstamo (monto de la hipoteca).

Ahora, averiguaríamos LTV.

Escribamos la fórmula para aclarar algo en particular.

Fórmula LTV = Monto de la hipoteca / Menor del precio de compra o del valor de tasación de una propiedad.

En este caso, tanto el precio de compra como el valor de tasación de una propiedad son iguales. Entonces tomaríamos el mismo valor.

Para el Banco A, el LTV sería = (320,000 / 400,000) = 80%.

Para el Banco B, LTV sería = (280,000 / 350,000) = 80%.

Ejemplo # 4

Ahora, hagamos otro ejemplo con los diferentes valores de tasación de la propiedad y el precio de compra.

Este es un ejemplo diferente porque puede notar una diferencia entre el valor de tasación de una propiedad y el precio de compra.

Primero, calculemos el monto de la hipoteca.

Para obtener el monto de la hipoteca, siempre deduciremos el pago inicial del precio de compra, no el valor de tasación de una propiedad.

Ahora, como el precio de compra es menor que el valor de tasación de una propiedad, tendríamos en cuenta el precio de compra al calcular la relación préstamo-valor.

Echemos un vistazo -

Para el Banco A, el LTV sería = (280.000 / 360.000) = 77,78%.

Para el Banco B, el LTV sería = (260,000 / 330,000) = 78.79%.

En este caso, podemos ver que el LTV del banco B es un poco más que el del banco A.

Ejemplo # 5 (LTV combinado)

Ahora hay casos en los que una persona toma dos préstamos para reducir el LTV y por lo que necesita incurrir en menores costos. En ese caso, necesitamos calcular el LTV combinado.

Veamos un ejemplo.

El LTV combinado tiene una fórmula simple. Aquí está -

CLTV = Préstamo 1 + Préstamo 2 / Valor total de la propiedad

Calculemos ahora el LTV combinado para el banco A:

(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.

Ahora este LTV es mucho menor. Por lo general, si el prestatario tiene un buen puntaje crediticio, el banco permite un LTV de más del 80%. Y si el prestatario no tiene un buen puntaje crediticio, por lo general, los prestamistas no superan el 80%.

Ejemplo de relación préstamo-valor de préstamos para automóviles usados ​​y préstamos para automóviles nuevos

En esta sección, veremos el LTV de dos industrias casi similares. Tomamos ejemplos de dos industrias casi similares para que podamos comprender el valor de la relación préstamo-valor y cuán drásticamente diferentes son ambas.

Primero, echemos un vistazo al ejemplo de préstamos para autos usados:

En el gráfico anterior, está claro que la relación LTV de esta industria es demasiado alta. Incluso ha tocado el 99% en algunos casos. A partir de la observación, encontramos que la relación préstamo-valor siempre está por encima del 90%.

Echemos un vistazo a la industria de préstamos para automóviles nuevos en los EE. UU.

En el gráfico anterior, podemos ver que el índice LTV para préstamos para automóviles nuevos es casi un 10% más bajo que el LTV para automóviles usados. Y para los préstamos para automóviles nuevos, la relación préstamo-valor está dentro del rango del 80-90%.

Ahora la pregunta es ¿por qué? ¿Por qué la relación préstamo-valor para préstamos para autos usados ​​es más alta que la relación préstamo-valor para préstamos para automóviles nuevos? Puede haber dos razones particulares para ello:

• En primer lugar, tal vez la solvencia de los propietarios de automóviles usados ​​sea más dudosa que la de los usuarios de automóviles nuevos. Por lo tanto, el riesgo es mayor y esa es la razón por la que el LTV es mayor en el caso de préstamos para autos usados.
• En segundo lugar, como los compradores de automóviles nuevos estarían pagando mucho más (ya que el precio de los automóviles nuevos sería más que el de los usados), son más confiables en términos de pago de EMI.

Limitaciones

LTV es muy útil para prestar dinero a los prestatarios. Pero hay algunas cosas que debe tener en cuenta. Esto es aplicable si el LTV es alto.

• La tasa de interés sería mucho más alta, lo que aumentará el monto total a pagar a largo plazo.
• Debe pagar un seguro hipotecario privado (PMI) si el LTV es superior al 80%. En ese caso, puede optar por un segundo gravamen (piense en LTV combinado).
• Si su relación préstamo-valor es superior al 100% (lo que se denomina hipoteca subacuática), no obtendrá ningún beneficio fiscal.

En el análisis final

La relación préstamo-valor es muy útil tanto para prestamistas como para prestatarios. Pero ambos deberían mantenerlo por debajo del 80% para garantizar un menor riesgo y mejores consecuencias comerciales.

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