¿Qué es la fórmula de tasa de capitalización?
La fórmula para la tasa de capitalización o tasa de capitalización es muy simple, y se calcula dividiendo el ingreso operativo neto por el valor de mercado actual del activo y se expresa en términos de porcentaje. Es utilizado por los inversores para evaluar la inversión inmobiliaria en función del rendimiento de un período de un año. Básicamente se utiliza para ayudar a decidir si una propiedad es un buen negocio.
Matemáticamente, la fórmula de tasa de capitalización se representa como,
Explicación
El cálculo se puede realizar en los siguientes tres sencillos pasos:
- Paso 1: En primer lugar, los ingresos por alquiler de la propiedad inmobiliaria deben estimarse correctamente. Con base en eso, se realiza el cálculo de la utilidad operativa neta, que es básicamente el ingreso anual generado por la propiedad inmobiliaria menos todos los gastos en que se incurre durante las operaciones, que incluyen tareas como administrar la propiedad, pagar impuestos, seguros, etc.
- Paso 2: En segundo lugar, el valor de mercado actual de la propiedad debe ser evaluado adecuadamente, preferiblemente por un profesional de tasación de renombre. El valor de mercado actual de la propiedad es su valor en el mercado.
- Paso 3: Finalmente, el cálculo de la tasa de capitalización se puede hacer dividiendo el ingreso operativo neto por el valor de mercado actual de la propiedad de inversión.
Ejemplos de fórmula de tasa de capitalización (con plantilla de Excel)
Veamos un ejemplo simple a avanzado para entenderlo mejor.
Puede descargar esta plantilla de Excel de fórmula de tasa de capitalización aquí - Plantilla de Excel de fórmula de tasa de capitalización
Ejemplo 1
Supongamos que un inversor está planeando comprar una propiedad inmobiliaria. Ahora, el inversor tiene la intención de tomar la decisión basándose en la tasa de capitalización, que es una métrica eficaz en la evaluación de propiedades inmobiliarias. El inversionista encuentra tres propiedades con sus respectivos ingresos, gastos y valores de mercado anuales, como se menciona a continuación:
Ahora hagamos el cálculo de la tasa de capitalización para las propiedades respectivas,
Propiedad A
Entonces, la tasa de capitalización para la propiedad A = ($ 150,000 - $ 15,000) ÷ $ 1,500,000
= 9%
Propiedad B
Entonces, la tasa de capitalización para la propiedad B = ($ 200,000 - $ 40,000) * 100% ÷ $ 4,500,000
= 3,56%
Propiedad C
Entonces, la tasa de capitalización para la propiedad C = ($ 300,000 - $ 50,000) * 100% ÷ $ 2,500,000
= 10,00%
Por lo tanto, el inversor debe comprar la propiedad C, ya que ofrece la tasa de capitalización más alta del 10%.
Ejemplo # 2
Supongamos que hay otro inversor que quiere comprar una propiedad inmobiliaria y el inversor tiene la información que se menciona a continuación. El inversor invertirá en la propiedad solo si la tasa de capitalización es del 10% o más.
Ahora, basándonos en la información anterior, hemos calculado los siguientes valores, que se utilizarán en el cálculo de la tasa de capitalización.
Ingresos brutos anuales
Gasto anual
El margen de explotación
En la plantilla que se proporciona a continuación, hemos utilizado el cálculo de la ecuación de la tasa de capitalización.
Entonces el cálculo será -
Ahora, dado que la tasa de capitalización calculada es más alta que la tasa objetivo (10%) del inversor, el inversor puede invertir en la propiedad inmobiliaria en cuestión. Con base en la tasa calculada, también se puede inferir que la inversión total se recuperará en = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 años
Calculadora de fórmula de tasa de capitalización
Puede utilizar la siguiente calculadora.
| El margen de explotación | |
| Valor de mercado actual del activo | |
| Fórmula de tasa de capitalización | |
| Fórmula de tasa de capitalización = |
|
|
Relevancia y uso
- El uso principal de una tasa de capitalización es distinguir entre diferentes oportunidades de inversión inmobiliaria. Supongamos que una inversión inmobiliaria ofrece alrededor del 4% a cambio, mientras que otra propiedad tiene un límite de alrededor del 8%. Entonces, es más probable que el inversor se centre en la propiedad con un mayor rendimiento. Además, también puede mostrar la tendencia de la propiedad, lo que indicará si es necesario realizar un ajuste en función de los ingresos por alquiler estimados.
- Desde el punto de vista de un inversor inmobiliario, un límite es una herramienta esencial, ya que permite a un inversor evaluar una propiedad inmobiliaria en función de su valor de mercado actual y su ingreso operativo neto. Ayuda a obtener el rendimiento inicial de una propiedad de inversión.
- Para un inversor, una tasa de capitalización creciente para una propiedad puede ser indicativa de un aumento en los ingresos por alquiler con respecto al precio de la propiedad. Por otro lado, el inversor puede ver una caída en esta tasa como un signo de ingresos por alquiler más bajos en relación con el precio de la propiedad. Como tal, puede ser un factor crítico para un inversionista decidir si vale la pena comprar la propiedad o no.
- Además, también puede ser un indicador de la cantidad de tiempo que tardará un inmueble en recuperar toda la inversión en esa propiedad inmobiliaria. Supongamos que una propiedad ofrece una tasa de capitalización de alrededor del 10%, lo que significa que el inversor tardará 10 años (= 100% ÷ 10%) en recuperar toda la inversión.
