¿Qué es la tasa de ocupación?
La tasa de ocupación se define como la relación entre las unidades alquiladas y el recuento total de unidades disponibles en un edificio, torre, unidad de vivienda, estado o ciudad. Es uno de los conceptos críticos e importantes para aquellos inversores que están bastante interesados en lidiar con transacciones inmobiliarias.
Normalmente, un jugador de bienes raíces compra varias unidades de alojamiento y mantienen una cartera en ellas. Su principal intención es obtener ingresos por alquiler de dichas unidades. Por lo tanto, para tales inversores, intentan evaluar el rendimiento de la cartera inmobiliaria determinando la ocupación.
La tasa de ocupación está inversamente relacionada con la tasa de desocupación. La tasa de vacantes se expresa como la relación entre las unidades desocupadas y el espacio total disponible. Se puede dividir en físico y económico.
Fórmula de tasa de ocupación
Matemáticamente, a nivel físico se expresa de la siguiente manera: -
Tasa de ocupación = Total de unidades alquiladas / Total de unidades o espacio disponiblesLa tasa de ocupación económica es una métrica que analiza en términos de renta bruta potencial recaudada por el propietario. Matemáticamente se puede expresar de la siguiente manera: -
Tasa de ocupación económica = Renta bruta total cobrada / Renta potencial bruta total.Explicación
La fórmula para la fórmula de Tasa de ocupación física se puede calcular mediante los siguientes pasos:
- Paso 1: En primer lugar, determine el recuento de unidades disponibles para ser ocupadas.
- Paso 2: A continuación, determine el recuento de unidades ocupadas.
- Paso 3: A continuación, divida el recuento de unidades ocupadas por el total de unidades disponibles.
La fórmula para la fórmula de la tasa de ocupación económica se puede calcular siguiendo los pasos a continuación: -
- Paso 1: Inicialmente, determine la renta proporcionada por cada unidad.
- Paso 2: A continuación, determine la suma del alquiler total que se puede derivar de la cartera.
- Paso 3: A continuación, determine el alquiler que realmente se está cobrando de las unidades ocupadas y súmelas.
- Paso 4: A continuación, divida los ingresos brutos de alquiler recaudados entre el alquiler bruto potencial que podría derivarse de la unidad económica o de alojamiento.
Ejemplos de fórmula de tasa de ocupación (con plantilla de Excel)
Puede descargar esta plantilla de Excel de fórmula de tasa de ocupación aquí - Plantilla de Excel de fórmula de tasa de ocupaciónEjemplo 1
Tomemos el ejemplo de la propiedad comercial. La propiedad comercial está compuesta por 200 unidades. El recuento de unidades ocupadas asciende a 140 unidades. Ayude al inversionista a determinar la tasa de ocupación física.
Solución
- = 140/200
Por lo tanto, la ocupación física de la propiedad comercial es del 70 por ciento.
Ejemplo # 2
Tomemos el ejemplo de un inversor inmobiliario que posee 20 unidades de alojamiento residencial. El inversor puede obtener $ 80 000 de toda la cartera, mientras que gana $ 55 000 de las unidades ocupadas. El número de unidades ocupadas es de 15 unidades. Ayude al inversionista a determinar la tasa de ocupación física y económica.
Solución
- = 15/20
Por tanto, la tasa de ocupación física de la cartera se sitúa en el 75%.
El cálculo de la tasa de ocupación económica se puede realizar de la siguiente manera,
- = $ 55000 / $ 80000
Relevancia y uso de la fórmula de tasa de ocupación
Una tasa de ocupación alta normalmente significa que las propiedades inmobiliarias se están utilizando por completo para obtener los ingresos máximos de alquiler. La razón es que da una indicación clara de cuántos flujos de efectivo esperados puede ganar un inversor inmobiliario de su cartera. Además, una cartera de bienes raíces bien mantenida puede generar un buen flujo de ingresos y puede considerarse como la mina de oro disfrazada o como una verdadera fuente de ingresos.
En resumen, se puede inferir que esta tasa ayuda a predecir un flujo constante de ingresos. Un inversor puede estar interesado en invertir en el centro comercial o los centros comerciales medianos pueden obtener un flujo constante de ingresos si sigue adelante con la inversión. Si el inversor tiene que enfrentarse a una situación de baja ocupación, entonces, un inversor tiene que esforzarse y localizar más inquilinos que puedan ocupar esas unidades vacías.
El inversor con baja ocupación debe lograr esto rápidamente para que no tenga que asumir el costo de mantenimiento de las unidades vacías y pueda compensar sus inversiones y compensar sus impuestos a la propiedad con estos flujos de ingresos derivados. Además, dado que estos espacios están vacantes, el inversionista pierde la oportunidad de obtener ingresos máximos.
El inversionista que está molesto con el problema de las bajas tasas de ocupación prolongadas sugiere que las unidades no están bien mantenidas o que tales unidades pueden estar ubicadas en un lugar indeseable o que las unidades pueden presentarse con materiales de construcción deficientes. Aparte de los inmuebles comerciales, la ocupación tiene una aplicación importante en hospitales, hoteles y unidades de vivienda para personas mayores y centros de llamadas. En los centros de llamadas, normalmente un líder de equipo evalúa cuánto tiempo pasa un asociado en la línea de llamadas con las horas asignadas.
